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Gli adempimenti fiscali e le responsabilità che insistono su un condominio sono ormai divenuti innumerevoli e sempre più gravosi. Si pensi ai vari adempimenti fiscali, quali i quadri AC o le dichiarazioni fiscali, si pensi alla posizione di sostituto d’imposta che svolge il condominio e di conseguenza alle ritenute d’acconto del 20% o del 4% (novità 2007), si pensi alle detrazioni fiscali la cui procedura se non seguita più che correttamente può far perdere ogni diritto alla detrazione, si pensi alle responsabilità civili e penali derivanti dalla mancata conoscenza delle normative o dal far eseguire un “lavoretto” di poco conto a personale non in regola e/o non fatturandolo e/o magari farlo eseguire in “luoghi di lavoro” pericolosi tipo la classica manutenzione del tetto e/o la sostituzione di una presa elettrica nelle parti comuni senza tener conto delle normative in essere…
I clienti dell’amministratore, i condòmini per intenderci, sono sempre più esigenti e spesso le loro singole richieste vanno ben oltre all’ordinaria amministrazione e per poterli accontentare in maniera adeguata e poter essere all’altezza della fiducia concessa, secondo il nostro parere, non basta più il classico amministratore ed assolutamente non si può più essere “pressappochisti” o “dopolavoristi” visto e considerato che in Italia tutti possono essere “amministratore di condominio”.
L’amministratore, secondo la nostra logica e secondo lo scopo societario, deve essere la persona che può essere diriferimento per ogni questione ma non può più essere una sola persona e soprattutto tale “amministratore” deve essere strutturato in maniera idonea da poter:
- elaborare la contabilità del condominio in maniera professionale e completa
- rispondere alle telefonate dei condòmini e di chiunque altro
- controllare i fornitori ed i relativi lavori sia ordinari che straordinari
- esaudire ogni richiesta del singolo condòmino
- essere a conoscenza di tutto ciò che è inerente agli impianti (idraulici, elettrici, termici, di climatizzazione, di automazione, etc)
- sapere se un comportamento è vietato o meno
- sapere cosa dispone la normativa di riferimento in merito ai più svariati settori
- tenersi aggiornato professionalmente
- conoscere la giurisprudenza in materia condominiale e non solo.
Inoltre i condòmini vedono sempre più spesso nell’amministratore una molteplicità di figure che non potranno mai esser riassunte in un’unica persona né tantomeno tale persona può avere le capacità, l’esperienza e la professionalità di tali molteplici figure professionali.
I condòmini inoltre fanno riferimento all’amministratore per un innumerevole quantità di questioni e non per la sola amministrazione del loro condominio ed in particolare spesso si richiede all’amministratore informazioni su:
- impianti idraulici
- impianti termici
- impianti elettrici
- impianti di automazione
- impianti di climatizzazione
- impianti di videosorveglianza
qualsiasi altro impianto che possa esser utile al condominio o al singolo condòmino oltre al richiedere informazioni, che non sono professionalmente dell’amministratore, ma di cui anche l’amministratore dovrebbe, come informazione di base, sapere e che sono di carattere: legale, tecnico o fiscale.
E soprattutto spesso si richiede di poter sapere il loro funzionamento ed eventualmente quali sono i professionisti abilitatati e che possono esser d’aiuto in una determinata questione. Pertanto l’amministratore, a nostro avviso, deve essere una persona che riesce a capire la più svariata ed immensa tipologia di problematiche e questioni e riesce a “sostenere” il “piccolo/grande mondo che si chiama CONDOMINIO”.
E’ per questi motivi che una sola persona, a nostro avviso, non può più bastare … si necessita di uno Staff di Professionisti!
Tale tesi viene inoltre supportata anche dalla sentenza 24 ottobre 2006 n.22840 della Corte di Cassazione nel cui testo ritrovamento anche il seguente commento che sottolinea la ns. tesi: Ciò in conformità con l’evoluzione della figura dell’amministratore. In tempi meno recenti, invero, l’incarico di amministratore dell’assemblea veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a disposizione, di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l’incarico viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all’amministratore delle leggi speciali (per tutte, le norme in materia di edilizia, di sicurezza degli impianti, di obblighi tributari come sostituito d’imposta). È ragionevole pensare – avuto riguardo al continuo incremento dei compiti – che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami.
Ricordiamo anche che oltre a tutta la preparazione professionale e di studio che un professionista possa avere, la miglior scuola è l’esperienza accumulata nel corso degli anni di professione e direttamente sul “campo”. Tale esperienza è impagabile ed è quella che spesso fa risparmiare “tempo e denaro” a tutti. Esperienza che non può più far capo solo al vecchio amministratore “scribacchino” di stampo antico che faceva solo i conti e un’assemblea l’anno… l’amministratore a nostro avviso deve vivere il condominio ed eseguire sopralluoghi mirati sul posto, non solo per fare una passeggiata ma anche per visionare e risolvere i problemi in essere. I problemi vanno risolti durante l’anno e non solo in assemblea, in assemblea si approvano i conti e si decide su opere e discussioni importanti e non su come risolvere problemi banali come la rottura di un tubo o la lite fra due condòmini…